| |
Главной целью бизнес-плана является выработка стратегических решений размещения капиталов на рынке недвижимости России (в том числе и ин- вестиционных).
1. Ситуация в настоящее время такова,что при наличиии порядка 320 Агенств нежвижимости в Москве и 210 Агенств в Питере, в каждом областном центре их не более 5-8. Московский рынок отличается своей стабильностью и насыщенностью инвестициями. Но даже при таком количестве Агенств по недвижимости еще остаются незанятые инвестиционные ниши, т.к. половина Агенств являются частными, карманными, предназначенными лишь для достижения конкретно чьих-то целей. Самые крупные Агентства давно поглощены частным, в основном иностранным капиталом, и превратились в инвестицонно-строительные фирмы (пример- фирма "АВН". или фирма Сойер" или фирма Хазанова "Бест" с широкой специализацией дальнейшего использования купленного, отстроенного и сданного в аренду жилья или офисных помещений). В результате первой приватизационной волны на рынке недвижимости оказались не самые лакомые куски нежилых помещений. В настоящее время идет стадия вторичного, так называемого, спекулятивного рынка, где на продажу выставляются ранее приватизированные, требующие реконструкций и капитального ремонта нежилые помещения. Как известно, всегда на первом плане по отдаче инвестиций стоит производство. А как раз промышленных предприятий почти не коснулась рука инвестора по всей России тысячи брошенных предприятий, а где если и шевелится какая-то жизнь: изношенность основных фондов составляет 70-80%. Инвестициями перекрыта только нефте-газовая индустрия, и то только в силу своей мощной финансовой отдачи. 2-мя коллективами таких брошенных предприятий, когда-то в результате приватизации получивших свободу финансовой и сбытовой стратегии, только сейчас предлагаются на продажу контрольные пакетвы акций или же целые предприятия. Много предприятий и нежилых помещений поступает на рынок недвижимости по линии Налоговой Полиции РФ и Палаты Судебных приставов. Никто и никогда еще в России не применял американскую стратегию дробления больших предприятий или же земельных участков этих предприятий на мелкие предприятия, с целью их перепрофилирования и последующей про- дажи. Окупаемость инвестирования таких финансовых проектов 6-12 месяцев. Реальная прибыль - 70-75% от размера вложенного капитала.
2. Исследования и маркетинговый анализ сегодняшнего рынка недвижимости говорят о том, что даже лежащие на поверхности пласты финансово-мощных предприятий и нежилых помещений пока никак не используются. И причин здесь много. Это: - финансовые риски, которые вызываются инфляционными и прочими процессами, всеобщими неплатежами, колебаниями валютного курса, сменой политического курса страны, забастовками, форс-мажором. - коммерческими рисками, т.е. уменьшением платежеспособного спроса появлением новых конкурентов, уменьшением емкости рынков недвижимости. Немаловажную роль в отсуствии больших инвестиций в недвижимость является непринятие ЗАКОНА о земельной собственности.
ПОКА НЕПРИНЯТИЕ. Цель правительственной реформы - это частная собственность на землю. И она будет проведена в жизнь,рано или поздно. И тогда на рыночные ниши недвижимости ринутся большие капиталы.
3. Мерами по снижению коммерческих и финансовых рисков могут быть:
- систематическое изучение конъюктуры рынка,
- создание сильной дилерской сети,
- соответствующая ценовая политика,
- создание общественного мнения(паблик рилейшн) и "фирменного стиля" на рынке недвижимости,
- реклама,
- страхование и перестрахование объектов вложения инвестиций.
- создание собственной производственно-розничной сети на основе восстановленных предприятий. - товарная стратегия,
- сбытовая политика (это создание и регулирование коммерческих связей через посредников и дилеров,ярмарки,презентации).
4. В настоящеее время дальше инвестиционно-строительных компаний дело не идет .Да и то это принципиальная позиция гос.структур Москвы. В Питере рынок нежвижимости вообще не развивается,как нежилых так и жилых помещений. В Центре Питера стоят сотни заколоченных помещений. Множество нерасселенных коммунальных квартир. Про другие города России и говорить не приходится. Там, само существование контор по недвижимости напоминает раннюю стадию социализма. Так, например, на весь Дмитровский район Подмосковья всего лишь две Конторы по недвижимости (и это на территорию равную по площади половине Бельгии).Таежны и спокойны бескрайние лесные просторы Костромской губернии, ведь только в Костромеимеются три конторы по недвижимости, да и те находятся в убогом состоянии.
5
. В Архагельской области региональный офицерский совет докладывает о полной запущенности в области развития рынка недвижимости, жилья, промышленного производства и сельского хозяйства. Все, даже крупные предприятия, такие как, целюлозно-бумажный комбинат и деревообрабатывающий комбинат работают на 30 % своих мощностей. Другой пример, во Владимирской обл. два немецих бизнесмена и один русский купили контрольный пакет акций Кольчугинского завода "Электрокабель". Установили Б\У немецкое оборудование и стали выпускать высококачественный кабель. Сбыт 100%. Компьютерная система прохода на завод, в цеха и в столовую. Почти бесплатная рабочая сила, в любом количестве. Переоформились в ЗАО с 20 % акций городской администрации. И все их любят!
6. Предлагаемая схема инвестиционного потока :
а) создание ЗАО или ООО с привлечением капиталов, как юридических так и физических лиц, можно объединение по принципу Договора о совместной деятельности, с выдачей доверенности объекту хозяйствования. Создание риэлтерской фирмы собственного подчинения.
б) покупка ОСЗ, предприятий и объектов отдыха, их реконструкция, сдача в аренду, либо продажа, использование собственной службой производственного управления.
в) на два объекта создается свое ЗАО, которое входит в единый холдинговый хоровод, по которому перетекают финансовые потоки,объединенные единой финансовой политикой и руководящим Центром директоров,со своим инвест.банком и обслуживающими фирмами : -строительными,ресурсными, туристическими,автобазами, риэлтерскими охранными и т.д.) ЮРИДИЧЕСКАЯ БАЗА : 1.Г К РФ. раздел 1У глава 30.Купля -продажа недвижимости(ст.ст.549-557) 2.Закон Р.Ф. от 24.Х11-92г №4218-1"Об основах федеральной жилищной поли- тики" 3.Закон Р Ф. от 11.10.91г. №1738-1(в редакц от 27.12.95г) "О плате за землю" 4.Указ президента РФ №198 от 14.02.96г "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости" 5.Постановления Госкомимущества за 1996-2000гг. "О купле-продаже объектов недвижимости". 6.Закон РФ о риэлтерской деятельности. ПРИМЕР : 1.Создание риэлтерской фирмы с участием 3-х физических (юр.) лиц- - ( долевом эквиваленте ) -затраты - 3000 дол. Начальный капитал- 200000-350000 дол. - покупка 3-х ОСЗ по цене 50000- 150000 дол. -реконструкция - 30% - продажа - 6 месяцев - отдача 80000-190000 дол. - " 50% " 9 месяцев - " 90000- 210000 дол. - " 100% " или сдача в аренду - отдача инвестиций12 месяцев -Риэлтерская фирма занимается только покупкой и последующей продажей объектов недвижимости или жилья (или сдачей их в аренду). - Строительная фирма осуществляет комплекс проектно-строительных работ. - Вспомогательные фирмы ведут другие участки хозяйственной деятельности . (обслуживание,ремонт, транспорт, гостиничное хозяйство,охрана и т.д.) 4 В затратной части необходимо предусмотреть : - налоги ,арендная плата, оформление,земельный налог.зар.плата,покупка офиса и его содержание - это 8-10% от всей затратной части .Прибыль- 75%. в зависимости от приобретенных объектов. Другой вариант - это Договор о совместной деятельности ,куда объекты хозяйствования входят своими капиталами или же иной инвестиционно-ценной деятельностью.Доверенность на ведение хозяйственной деятельности выдается одному из партнеров . Скупка производств и мелких предприятий - это будущая материальная база всего бизнеса . Запуск,раскрутка,продажа или использование. За промышленным производством - будущее! Через года 3-4 ожидается бурный рост инвестиционных вложений в русскую экономику,и тогда кто впереди - тот и ПОБЕДИЛ! |
|
|
